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Warum ist die Baulast beim Immobilienverkauf so wichtig, aber oft vergessen?

Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine erste Orientierung und ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. MaklerDiscover übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit der bereitgestellten Informationen.

Beim Verkauf einer Immobilie spielt die Baulast eine entscheidende Rolle. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers, bestimmte Auflagen zu erfüllen, wie zum Beispiel Duldungen, Unterlassungen oder Ausführungen. Diese Verpflichtungen können den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie erheblich beeinflussen. Daher ist es unerlässlich, sich vor dem Immobilienkauf über bestehende Baulasten zu informieren.

Warum wird die Baulast oft übersehen?

Oftmals wird die Baulast beim Immobilienverkauf vergessen, weil Notare nicht immer darauf hinweisen. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Käufer unbedingt Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Dieses wird in den meisten Bundesländern geführt. In Bayern und Brandenburg hingegen werden Baulasten als Grunddienstbarkeiten direkt im Grundbuch eingetragen. Wichtig zu wissen: Nur Personen mit einem berechtigten Interesse erhalten Einsicht in das Baulastenverzeichnis, was es für Käufer schwierig machen kann, an diese Informationen zu gelangen. Deshalb ist es ratsam, dass Käufer einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Makler oder Eigentümer anfordern.

Unterschiede zwischen Baulasten und Grunddienstbarkeiten

Baulasten und Grunddienstbarkeiten werden oft verwechselt, sind aber unterschiedlich. Grunddienstbarkeiten betreffen privatrechtliche Rechte, die der Grundstückseigentümer Dritten einräumen muss, wie Wegerechte oder Leitungsrechte. Baulasten hingegen sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die bauliche Einschränkungen oder Pflichten beinhalten können und ausschließlich zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften dienen.

Beide – sowohl Baulasten als auch Grunddienstbarkeiten – gehen beim Verkauf der Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Eine Löschung ist in der Regel nur möglich, wenn der Eigentümer des begünstigten Grundstücks (bei Grunddienstbarkeiten) zustimmt oder sich der kommunale Bebauungsplan ändert (bei Baulasten).

Welche Arten von Baulasten gibt es und wie beeinflussen sie den Grundstückswert?

Baulasten können den Wert eines Grundstücks je nach Art und Umfang erheblich beeinflussen. Hier sind einige gängige Baulasten, die den Wert einer Immobilie negativ oder positiv beeinflussen können:

• Bebauungsmöglichkeiten im Grenzabstandsbereich
• Stellplatz- und Freiflächenbaulasten
• Verpflichtungen zur Einhaltung von Fluchtwegen und Feuerwehrzufahrten
• Zuwegungs- und Mülltonnen-Standort-Baulasten
• Stellplatzpflichtbaulasten – Verpflichtung, eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen
• Vereinigungsbaulasten – Verpflichtung, zwei Grundstücke rechtlich als Einheit zu behandeln
• Abstandsflächenbaulasten – Einschränkungen bei der Bebauung und Nutzung bestimmter Grundstücksflächen
• Erschließungsbaulasten – Verpflichtung, bestimmte Flächen als Zugang oder für Leitungen zu nutzen
• Kinderspielflächen-Baulasten
• Standsicherheits-Baulasten
• Rückbauverpflichtungen

Fazit: Warum Baulasten vor dem Kauf geprüft werden sollten

Immobilieneigentümer stimmen der Eintragung einer Baulast meist nur zu, wenn sie dadurch Vorteile wie eine Baugenehmigung erhalten oder eine Entschädigung von einem Nachbarn erwarten können. Diese Entschädigung entspricht oft der Wertminderung, die eine Baulast im Falle eines Verkaufs verursacht. Daher ist es für Käufer essenziell, sich vor dem Kauf umfassend über bestehende Baulasten zu informieren, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.