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Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen: Ein umfassender Leitfaden
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine erste Orientierung und ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. MaklerDiscover übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit der bereitgestellten Informationen.
Einführung: Die Immobilienwertermittlungsverordnung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wurde 2010 vom Bundesrat als verbindliche Richtlinie für die Wertermittlung von Immobilien eingeführt. Diese Verordnung legt das Vergleichswertverfahren als zentrale Methode zur Ermittlung des Immobilienwertes fest. Bei diesem Verfahren werden Vergleichspreise ähnlicher Objekte herangezogen, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Sollten in der Region nicht genügend Vergleichsobjekte verfügbar sein, können auch Immobilien aus ähnlichen Gebieten berücksichtigt werden.
Vergleichswertverfahren: Der Standard für die Immobilienbewertung
Das Vergleichswertverfahren ist die am häufigste angewandte Methode zur Immobilienbewertung. Es basiert auf der Analyse verschiedener Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen. Zu diesen Faktoren zählen:
- Vergleichspreis: Preis ähnlicher Objekte in der Umgebung.
- Angemessener Preis: Marktkonformer Wert, der für die Immobilie gezahlt werden sollte.
- Vorläufiger Vergleichspreis: Erste Schätzung des Immobilienwerts.
- Wertzuschläge und Wertabschläge: Anpassungen aufgrund besonderer Merkmale der Immobilie, z. B. Instandsetzungsrückstände.
Das Verfahren wird vor allem bei eigengenutztem Wohneigentum wie Eigentumswohnungen angewendet.
Bodenwertverfahren: Berechnung des Grundstückswertes
Das Bodenwertverfahren ermittelt den Wert eines Grundstücks anhand der Gesamtfläche und der von der Kommune festgelegten Bodenrichtwerte. In einigen Fällen wird die Fläche in Vorderland und Hinterland unterteilt:
- Vorderland: Wird zum vollen Bodenwert berechnet.
- Hinterland: Wird aufgrund seiner eingeschränkten Bebauungsmöglichkeiten mit einem reduzierten Bodenwert bewertet.
Restnutzungsdauer: Lebensdauer der Immobilie
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie beschreibt die verbleibende Nutzungszeit im aktuellen Zustand. Diese kann durch Modernisierungsmaßnahmen verlängert werden, was den Wert der Immobilie positiv beeinflusst.
Ertragswertverfahren: Wertbestimmung bei vermieteten Immobilien
Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung von Immobilien herangezogen, die vermietet oder gewerblich genutzt werden. Es basiert auf den erwarteten Erträgen aus der Vermietung und berücksichtigt:
- Jahresrohertrag: Gesamtsumme der jährlichen Mieteinnahmen.
- Bewirtschaftungskosten: Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung.
- Jahresreinertrag: Differenz zwischen Jahresrohertrag und Bewirtschaftungskosten.
- Liegenschaftszins: Zinssatz, der das mit der Immobilie verbundene Risiko widerspiegelt.
Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudereinertrag zusammen, wobei der Marktpreis durch Zu- und Abschläge sowie mögliche Grundbuchbelastungen angepasst wird.
Sachwertverfahren: Physische Bewertung der Immobilie
Das Sachwertverfahren ist entscheidend bei der Finanzierung von Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern. Es berücksichtigt den Wert der physischen Immobilie und setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen:
- Neubauwert: Ermittelt gemäß der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (SW-RL).
- Zeitwert: Berechnet durch Abzug der Alterswertminderung vom Gebäudewert.
- Zeitwert der baulichen Anlagen und Außenlagen: Wert der baulichen Anlagen plus Wertzuschlag für Außenanlagen.
- Bodenwert: Von der Gemeinde festgelegter Bodenrichtwert.
- Vorläufiger Sachwert: Basierend auf Substanzwertüberlegungen.
- Marktangepasster Sachwert: Berücksichtigt spezifische Merkmale und entspricht dem aktuellen Marktwert.
Das Sachwertverfahren liefert eine präzise Schätzung des Immobilienwertes und dient als Grundlage für die Finanzierung.
Verkehrswert: Orientierungshilfe für den Verkaufspreis
Der im Baugesetzbuch verankerte Verkehrswert (auch Marktwert genannt) bietet eine Orientierung für den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie. Er wird mittels Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt und berücksichtigt wesentliche Einflussfaktoren wie Grundstückslage und Infrastruktur.
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