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Immobilienfinanzierung: Welche Formen gibt es und warum

Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine erste Orientierung und ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. MaklerDiscover übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit der bereitgestellten Informationen.

Die Finanzierung Ihrer Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab, darunter Ihre persönliche Risikobereitschaft, Ihr Absicherungsbedarf und die Höhe Ihres Eigenkapitals. Grundsätzlich gilt: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto niedriger sind die Zinsen und das Finanzierungsrisiko. Jede Bank bewertet jedoch den Wert Ihrer Immobilie, Ihre Ausgaben und das Ausfallrisiko unterschiedlich. Dies führt dazu, dass die tatsächlichen Gesamtkosten variieren, und die Differenz durch Eigenkapital gedeckt werden muss. Eine gängige Faustregel besagt, dass für selbst genutzte Immobilien mindestens 20-30% Eigenkapital eingebracht werden sollten. Ist dies nicht möglich, können unter bestimmten Voraussetzungen auch Vollfinanzierungen in Betracht gezogen werden.

Nachfolgend stellen wir Ihnen die gängigsten Darlehensformen für Immobilien vor und erläutern ihre Vorteile:

Annuitätendarlehen: Das beliebteste Finanzierungsmodell

Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland das am häufigsten genutzte Finanzierungsmodell. Es ermöglicht Ihnen, durch eine regelmäßige Zahlungsrate sowohl Zinsen als auch Kreditschuld zu tilgen. Es gibt zwei Varianten:

• Konstante Annuität: Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.
• Variable Annuität: Die Tilgungsrate bleibt konstant, während die Zinshöhe mit jeder Ratenzahlung sinkt.

Grundschulddarlehen: Sicherheit durch Grundbucheintrag

Beim Grundschulddarlehen wird das Darlehen durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Im Falle eines Zahlungsverzugs kann der Kreditgeber auf diese Sicherheit zurückgreifen, was in der Regel zu günstigeren Konditionen für den Kreditnehmer führt.

Hypothekendarlehen: Kreditsicherheit durch Hypothek

Das Hypothekendarlehen ist durch eine Hypothek besichert, die als Sicherheit dient. Im Gegensatz zum Grundschulddarlehen ist es zwingend an einen Kreditvertrag gebunden. Die Grundschuld kann hingegen auch für weitere Darlehen oder einen neuen Eigentümer der Immobilie genutzt werden, was Kosten für Notar und Grundbucheintrag spart.

Volltilgerdarlehen: Keine Anschlussfinanzierung nötig

Beim Volltilgerdarlehen wird die gesamte Kreditsumme innerhalb der Laufzeit vollständig getilgt. Eine Anschlussfinanzierung ist somit nicht erforderlich. Die Zinsbindung entspricht in der Regel der Kreditlaufzeit, sodass kein Zinsänderungsrisiko besteht.

Cap Darlehen: Zinssicherung mit flexiblen Zinsen

Ein Cap Darlehen bietet einen variablen Zinssatz mit einer vereinbarten Obergrenze. So können Sie von günstigen Zinsen profitieren und gleichzeitig das Risiko eines starken Zinsanstiegs minimieren.

Forward Darlehen: Zinssicherung für die Zukunft

Mit einem Forward Darlehen können Sie sich schon bei Vertragsbeginn eine Zinsfestschreibung für die Anschlussfinanzierung sichern, auch wenn dies zu einem leicht höheren Zinssatz führt.

Zinszahlungsdarlehen: Flexible Tilgungsmöglichkeiten

Beim Zinszahlungsdarlehen wird die Kreditsumme während der Laufzeit nicht getilgt. Sie zahlen lediglich die vereinbarten Sollzinsen. Die Rückzahlung der Kreditsumme erfolgt am Ende der Laufzeit in einer einzigen Rate. Diese Darlehensform ist vorteilhaft, wenn Sie am Ende der Laufzeit eine größere Summe erwarten, z.B. aus einer Lebensversicherung, einem Bausparvertrag oder einem Fondsdepot.

Privatdarlehen: Flexibilität durch private Kreditgeber

Ein Privatdarlehen wird von einer Privatperson (z.B. Verwandte, Freunde oder Crowdfunding) bereitgestellt. Die Kreditkonditionen sind dabei individuell verhandelbar.

Arbeitgeberdarlehen: Vertrauensbeweis durch den Arbeitgeber

Ein Arbeitgeberdarlehen wird vom Arbeitgeber an den Mitarbeiter vergeben. Dies stellt nicht nur einen Vertrauensbeweis dar, sondern stärkt auch die Bindung des Mitarbeiters an das Unternehmen.

Immobiliendarlehen mit Bausparvertrag: Planbare Sicherheit

Ein Immobiliendarlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag bietet Ihnen einen festverzinsten Kredit für die gewählte Laufzeit. Während der Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen und bauen parallel ein Bausparguthaben auf, dass nach der Zuteilung direkt in die Tilgung des Darlehens fließt. Vorteile dieser Darlehensform:

• Kein Risiko steigender Zinsen während der Laufzeit
• Feste, planbare monatliche Belastung
• Möglichkeit von Sonderzahlungen in den Bausparvertrag

Diese Darlehensform eignet sich besonders für Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital, die kurzfristig eine Immobilie erwerben möchten.

Immobiliendarlehen mit Risikoabsicherung: Schutz vor unvorhersehbaren Ereignissen

Um sich gegen Risiken wie Arbeitslosigkeit, schwere Krankheit oder Tod abzusichern, können Immobilienfinanzierungen mit Risikoabsicherungen abgeschlossen werden. Hierzu gehören:

• Risikolebensversicherung: Sie zahlt im Todesfall die vereinbarte Summe an die Hinterbliebenen, sodass das Immobiliendarlehen damit getilgt werden kann.
• Restschuldversicherung: Diese Versicherung übernimmt die Restschuld des Darlehens bei Tod oder Arbeitsunfähigkeit und bietet Schutz vor finanziellen Engpässen.

Vollfinanzierung: Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung ermöglicht den Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital. Diese Form der Finanzierung ist jedoch mit höheren Risiken verbunden und erfordert oft längere Laufzeiten. Es gibt zwei Varianten:

• 100%-Finanzierung: Finanzierung des Kaufpreises, Nebenkosten müssen selbst getragen werden.
• 110%-Finanzierung: Finanzierung des Kaufpreises inklusive Nebenkosten.

Zinssicherung: Vorsicht bei der Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindung bei Kreditverträgen ist oft auf eine bestimmte Laufzeit begrenzt. Nach Ablauf dieser Frist orientieren sich die Zinsen an den dann geltenden Marktsätzen, die möglicherweise höher sind. Daher ist es ratsam, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, um von langfristig niedrigen Zinsen zu profitieren.