MaklerDiscover Ratgeber

Steuern beim Immobilienkauf: Ein umfassender Leitfaden

Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber dient als erste Orientierung und ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. MaklerDiscover übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit der bereitgestellten Informationen.

Der Kauf einer Immobilie ist mit verschiedenen Steuern verbunden, die Sie als potenzieller Käufer unbedingt berücksichtigen sollten. In diesem Leitfaden erfahren Sie, welche Steuern beim Immobilienkauf anfallen und was Sie darüber wissen müssen.

Grunderwerbsteuer: Einmalige Abgabe an das Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb einer Immobilie anfällt. Sie wird von den Bundesländern festgelegt und kann unterschiedlich hoch ausfallen. Obwohl das Grunderwerbsteuergesetz (§11 GrEStG) eine Mindeststeuer von 3,5 % vorsieht, liegt der tatsächliche Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Die Erhebung der Grunderwerbsteuer wurde durch den Europäischen Gerichtshof bestätigt (EuGH, Az. C-156/08) und gilt sowohl für den Kauf als auch für den Bau von Immobilien. Sie fällt zusätzlich zur Mehrwertsteuer auf Bauleistungen an, ohne zur Doppelbesteuerung zu führen.

In Deutschland stellt die Grunderwerbsteuer eine bedeutende Einnahmequelle für die Länder dar. Obwohl sie nur etwa 3,7 % der Gesamtsteuereinnahmen ausmacht, trägt sie über 50 % zu den Landessteuern bei. Damit ist sie die größte unabhängige Einnahmequelle der Bundesländer. Dennoch müssen die Länder die Attraktivität von Immobilien als Altersvorsorge im Auge behalten, um die Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs zu gewährleisten.

Die Grunderwerbsteuer im Detail

Die Grunderwerbsteuer wird bei jeder Transaktion einer Immobilie erhoben, unabhängig davon, ob es sich um den Kauf von Grundstücken, Eigentumswohnungen, Miteigentum oder Erbbaurechten handelt. Auch Tauschverträge unterliegen dieser Steuer.

Entscheidend für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist die Unterzeichnung eines rechtswirksamen Kaufvertrags. Weder die tatsächliche Übergabe der Immobilie noch die Zahlung der Kaufsumme beeinflussen die Steuerpflicht. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt erst nach Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung, die das Finanzamt nach Zahlung der Steuerschuld ausstellt.

Die Steuer muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids entrichtet werden. Sollte der Käufer die Zahlung versäumen, kann der Verkäufer zur Begleichung herangezogen werden. Es gibt nur wenige Ausnahmen von der Steuerpflicht, z. B. bei Verkäufen zwischen Ehe- oder Lebenspartnern, Verwandten in gerader Linie oder bei Erbauseinandersetzungen.

Eine Freigrenze von 2.500 Euro besteht, unterhalb derer keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Die Steuer bemisst sich an allen Aufwendungen, die der Käufer im Rahmen der Transaktion übernimmt, einschließlich der Maklercourtage. Bei Tauschgeschäften ist der Wert des Tauschobjekts maßgeblich. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, entfällt bei der Zahlung der Grunderwerbsteuer die Umsatzsteuer auf die Transaktion.

Weitere relevante Steuern beim Immobilienkauf

Grundsteuer: Regelmäßige Abgabe an die Kommune

Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die an die jeweilige Kommune gezahlt wird. Sie wird anhand des Wertes des Grundbesitzes, der Steuermesszahl und des Hebesatzes berechnet. Die Grundsteuerreform wird ab dem 1. Januar 2025 wirksam, wodurch die Berechnung des Grundbesitzwerts nach neuen Maßstäben erfolgt. Dabei können sich die Steuerbeträge für viele Eigentümer verändern.

Spekulationssteuer: Steuer auf Immobilienverkäufe

Die Spekulationssteuer soll Immobilienspekulationen verhindern. Sie fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Wird die Immobilie jedoch im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Für gewerbliche Immobilienhändler gilt die Spekulationsfrist nicht, und der Gewinn aus dem Verkauf ist in jedem Fall steuerpflichtig.

Unser Tipp: Sichern Sie sich durch einen Steuerberater ab!

Um sicherzustellen, dass Sie Ihre Immobiliensteuern korrekt abführen, ist es ratsam, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Ein erfahrener Steuerberater kann Ihnen helfen, Ihre Steuererklärung fehlerfrei zu erstellen und Ihren Immobilienkauf rechtlich einwandfrei zu bewerten.